抵押權與租賃,公證之五年以上租約與買賣不破租賃

本件甲、乙間的承租權係發生在抵押權設定之前,且為有權佔有,執行法院自不得予以除去,並為點交之記載。惟因其租賃契約期間已逾五年且未經公證,故該契約對丙不生買賣不破租賃之效果,是以,該租賃關係對拍定人雖未繼續存在,此部分屬實體問題,應由丙另行起訴解決。

三十、債務人甲於民國91年5月1日將其所有之不動產出租給乙,租期七年,未經公證。其後甲於民國93年間向債權人丙借款,並將該不動產設定抵押與丙。嗣清償期屆至,甲未能清償借款,丙乃聲請法院為拍賣該抵押物之裁定,並聲請強制執行。該不動產因有租賃關係存在,執行法院乃於第一次拍賣公告記載拍定後不點交。拍賣後無人應買,債權人丙以該租賃關係影響其抵押權之行使為由,聲請執行法院除去該租賃權,並於拍賣公告記載拍定後得點交,執行法院應否准許?

  雖本件租賃契約之期限逾五年未經公證者,並無買賣不破租賃規定之適用,但依強制執行法第99條:「債務人應交出之不動產,現為債務人佔有或於查封後為第三人佔有者,執行法院應解除其佔有,點交於買受人或承受人(第1項前段)。第三人對其在查封前無權佔有不爭執,或其佔有為前條第2項但書之情形者(指發生於抵押權設定後所成立之租賃關係等),前項規定亦適用之(第2項)。」之規定意旨,對於得點交之情形,應限於「對查封前無權佔有不爭執」或「抵押權設定後」成立之租賃關係等,始得為之

  本件甲、乙間的承租權係發生在抵押權設定之前,且為有權佔有,執行法院自不得予以除去,並為點交之記載。因其租賃契約期間已逾五年且未經公證,故該契約對丙不生買賣不破租賃之效果,是以,該租賃關係對拍定人雖未繼續存在,此部分屬實體問題,應由丙另行起訴解決