土地被徵收後,關於抵押權之問題

土地被徵收了,我的抵押權該怎麼辦?

A機關徵收B之土地,徵收補償金已發放完竣,但因疏失未於土地登記簿上為徵收之註記,其後B死亡,B之唯一繼承人C不知其情,於辦理繼承登記後,即向D借款,並以該地所有權人之身分為D 設定抵押權以供擔保,經A事後發現,問A對C或D有何權利可為主張?


(一) D善意取得該土地之抵押權:
  依民法第118條第1項規定,無權利人就權利標的所為之處分,經有權利人之承認始生效力。本題中,A機關已完成徵收程序,取得該土地之所有權,B之繼承人C不知情,向D借款並將該地設定抵押權予D,抵押權之設定是屬於物權行為,依民法第118條第1項之規定,在未取得A之承認前,無從合法發生效力。按本法所為之登記有絕對之效力,為土地法第43條所明文規定。
  再來,依民法第759條之1第2項規定,因信賴不動產登記之善意第三人,已依法律行為為物權變動之登記者,其變動之效力,不因原登記物權之不實而受影響。立法目的是為了維護交易安全、保護善意第三人。本題中,A機關雖因徵收而取得該土地之所有權,卻因疏忽未辦理不動產登記,致使善意第三人D錯誤信賴該不實登記,而以為該土地仍為C所有,此時,D之信賴應受保護。
  故依上開規定,D之抵押權設定仍為有效,D可依善意取得之規定取得該土地之抵押權。


(二) A僅得對C主張不當得利之返還請求權:
  A於徵收補償之行為完成後,依法取的該土地之所有權,縱使未辦理所有權登記,也只是不得處分該土地,不是A因此而無法取得該土地之所有權。但D之抵押權既然因善意取得而有效,則D的抵押權將合法存在于A之土地上,在C未清償到期之債務時,D可以行使抵押權,依民法第873條之規定,聲請法院拍賣該土地,以清償C對D之債務。但土地受拍賣清償後,C對D之債務因此消滅,C因而受有法律上之利益。且C受有利益,是因為A之土地變價拍賣所致,故A受有損害二者之間具有因果關係,且C並無權利就該土地設定抵押權予他人,因此C債務受清償所得之利益,是屬無法律上原因,故構成不當得利,A得對C依民法第179條、181條但書規定,請求C償還價額

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