談「拆屋還地」及其「請求之對象」

實務上時常聽到「拆屋還地訴訟」,而實際上所有人訴請法院拆屋還地的法律依據是什麼?應該向誰請求呢?本文以下試舉一例,並分析說明之。

案例事實:

A繼承一塊土地,但因遺產糾紛訴訟中,B為幫助A官司勝訴,乃與A約定:「B協助A尋找證人作證,提供相關證據資料,並願意分擔1/2裁判費。A則同意交B使用,並同意遺產繼承訴訟獲得勝訴判決確定後,B有權繼續使用土地10年」。簽約後,A將土地交付給B,B在土地上興建一幢房屋未辦理登記,並出租於C,由C和其妻D及未成年子女E同住。期間,D自己出資在該幢房屋後方空地緊接加蓋一間鐵皮屋,當做浴室使用。後來A官司勝訴確定,但A認為B根本沒幫上忙,又不滿B平白收取高額租金,於是想撕毀先前與B的約定。

A想提起訴訟,主張:

(一)將B所興建之房屋及其後方加蓋鐵皮屋全數拆除。

(二)將該交付土地騰空後,返還於自己。A與律師研究後決定以B、C、D、E四人列為被告主張上面(一)(二)之權利,有無理由?

 

案例分析:

一、訴請拆屋還地是依據民法第767條的所有物返還請求權,但必須先確定拆屋還地之請求對象。民法第767條第1項前段規定:「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。」A是所有人沒問題,A主張拆除的標的物為房屋和後面鐵皮屋,並主張拆除騰空後將土地返還給自己。本案要解決的包括:土地上的房屋和鐵皮屋是否有權占有?若否則訴請拆除拆除房屋和拆除鐵皮屋及返還土地的對象各為何人?因為拆除房屋和鐵皮屋是事實上的處分行為,所以訴請拆除就只能針對房屋和鐵皮屋的所有人為之,至於返還土地部分依民法第767條規定,必須針對無權占有者提出,這理的無權占有是指現在占有該物之人,包括直接占有人和間接占有人。有上面基本概念再來解析本案例的問題就比較容易了。

二、就拆除B所興建房屋部分,前面提到拆除行為行質上為事實上處分行為,故僅得對房屋所有人主張,本案例土地上的房屋為B出錢所興建,B因原始取得為房屋所有人,所以A僅得對B主張拆除房屋。同樣道理,鐵皮屋是D出錢興建,所以A僅得對D主張拆除鐵皮屋。

至於返還土地部分,訴請之對象為現在占有該物之人,包括直接占有人及間接占有人。直接占有是指對物有事實上管領能力的人,就是對物得為支配、排除他人的干涉者,本案例C住在房屋中也是現時占有土地使用之人,是土地直接占有人。而所謂間接占有,是基於一定法律關係對於他人之物為占有者。BC間有租賃契約,B將房屋及土地之占有移轉予C使用,B是土地間接占有人。至於妻子D是否為直接占有人?有不同見解,有主張只是其夫C的占有輔助人,但也有主張本於夫妻平等原則,D應該和C成立共同占有,本文認為後面見解比較可採。至於未成年的E不具得對土地有支配力,故非直接占有人,故A訴請返還土地的對象包括BCD。對象確定後,接著判斷BCD對土地是否為有權占有?B在土地上建築房屋是依據與A間的約定,此約定涉及B願幫找證人和證據資料,有趁他人訴訟謀利之嫌,應認定為背於公序良俗,其約定無效。所以B在土地上興建房屋購成無權占有。A、B間約定既然無效,C和D亦無法取得對土地之占有權源,因為房屋及其坐落之土地為各自獨立之不動產,房屋之占有人就算有占有房屋之正當權源,但對於房屋坐落的土地,不當然就是有權占有,所以BCD雖然對房屋為有權占有,對土地仍為無權占有。

三、結論

A應對B訴請拆除房屋,因為B是出錢興建房屋之人,為房屋所有人,拆除是處分之事實行為,所以只能對B請求。

A應對D訴請拆除鐵皮屋,理由同上。

A應對BCD訴請返還土地,B事間接占有人;CD是直接占有人。

 

爰將本案例圖示說明: