什麼情況下能塗銷抵押權登記？什麼情況下不能請求塗銷抵押權登記？本文以下分述之：

前言：

什麼是「最高限額抵押權」？此種抵押權在債務人買屋後向銀行辦理貸款時最常發現。其和一般抵押權不同處在於：最高限額抵押權是指所有人(可能是借款人也有可能不是借款人只是單純提供房屋或土地等擔保物提供設定抵押權之人)提供抵押物與債權人訂立在一定金額限度內，擔保現在已發生及將來可能發生之債權之抵押權設定契約。例如：A買房屋向往來B銀行辦理貸款，房屋價金1000萬，B銀行貸與A八成即800萬，設定最高抵押債權1200萬元約定在1200萬元內A對B之房屋貸款、利息、違約金、信用卡、現金卡借款，保證債務及其他一切對B已發現或未發生之債務在1200萬內，皆為抵押權效力所及。

塗銷抵押權登記，常見之幾種情形略述如下：

一、債權時效消滅後，抵押權人未於5年間實行抵押權，不動產所有權人可訴請塗銷抵押權登記。例如：當初提供房屋、土地設定最高限額抵押權，清償日期為○○年○○月○○日，但已逾20年，故不動產所有權人可以抵押權擔保之債權，其請求權已因時效消滅。而抵押權並未在時效消滅完成5年間實行，主張抵押權消滅，應予塗銷登記。

二、最高限額抵押契約訂有存續期間者，其其間雖未屆滿，然若其他擔保之債權所由生之契約已合法終止或因其他事由而消滅，且無既存之債權，而將來亦確定不再發生債權，其原擔保之存續期間所可發生之債權，已確定不存在，依抵押權之從屬性，應許抵押權人請求抵押人請求抵押權人塗銷抵押權登記。例如：A因資金需求向B銀行貸款，A提供土地設定最高限額抵押權1000萬元，但設定後B實際上並未貸款給A(或A有貸款但早已還清)，雙方間亦無任何債權債務發生，而且債務人也確定不再向抵押權人借款。此時借款人(亦為抵押物提供人)得主張終止契約，訴請塗銷最高限額抵押權設定登記。

三、債務人為了逃避其財產被強制執行，與第三人通謀為虛為意思表示(白話講講是作假)，將其所有不動產為第三人設定抵押債權，債權人可依侵權行為之法則，請求第三人塗銷登記，亦可行使代位權，請求塗銷登記，二者，任其選擇行使之。白話講，債務人為了不想財產被查封，和第三人作假，將名下不動產設定抵押權給第三人，因為抵押權人日後若不動產被查封拍賣，所得價金可優先受償此時，普通債權人之權利可能受損。此時，債權人可依侵權行為的法律規定，請求第三人塗銷登記，也可以代位債務人(因為債務人本身不可能塗銷登記)請求塗銷登記。

※但下列情況則不能訴請塗銷

A以所有之房屋一幢，為債務人B供擔保，與債權人C設定本金最高限額抵押權1000萬元，存續期間自98年1月1日起至108年1月1日償還，B於98年1月3日借款1000萬元，約定於108年1月1日償還，嗣清償期屆至，C未得A同意與B約定延至109年6月30日清償。理由是，民法第755條之定期債務保證責任之免除，乃專人為人保證而設，物之保證如抵押權並不包括在內，所以A不得主張其保證責任已消滅，訴請塗銷抵押權登記。(此為最高法院決議)