租到凶宅,可以解約嗎?押金可以拿回來嗎?

      新北市一名就讀大學的張姓男同學(19歲)向媒體控訴,自己透過租屋網租下新店一棟三層樓透天厝,但入住後怪事不斷,經查才發現自己租到了「凶宅」,憤而提出解約;但房東態度強硬,拒絕返還5萬元押金,張男為此一狀告上法院。26日判決結果出爐,一審法官認為張男舉證不足判敗訴,張男也無奈表示,「我已經盡力了!就算了吧!」

(新聞摘自:ETtoday新聞雲)

法律評析

      如果是購買房屋,必須揭露房屋的重大資訊,若違反為前述資訊的揭露承買人可以依照民法規定請求減少價金或解除契約。但若是租到凶宅房客在承租前未詢問,房東可否以法律未規定應告知為由,刻意不告知呢?又是否可以主張依照民法第424條規定:「租賃物為房屋或其他供居住之處所者,如有瑕疵,危及承租人或其同居人之安全或健康時,承租人雖於訂約時已知其瑕疵,或已拋棄其終止契約之權利,仍得終止契約。」主張民法規定租賃物的瑕疵必須是有害人身安全、健康時才能租約,凶宅頂多是心理不舒服,無法解約?

      不過這是對法條錯誤的解讀,一般契約概念上,交易前已知的瑕疵,實際上不是瑕疵(交易雙方均已告知且接受),交易後自然不可再以物品有瑕疵為由要求減價或解約,但上開租賃章節條文係保障承租人,乃規定「如果承租人在訂約時知道有害安全或健康瑕疵」,還是承租,在租約期間,為是可以終止租約,是例外讓承租人可以不受契約拘束的優惠規定,所以依文義的反面解釋,如果承租人在簽約時不知房屋的瑕疵(凶宅),是被欺騙的,當然不是民法第424條適用的對象,可準用民法買賣物之瑕疵擔保的規定來主張權利,目前大部分實務判決均承認買到或租到凶宅是可以解約或減少價金,僅少數判決認為凶宅是心理因素,無科學證據證明房屋本身受損,無法解約或減價。

 

      凶宅的買賣或租賃,衡情應事先告知,其理由在於,衡之我國民情,一般社會大眾對於凶宅,仍難免有嫌惡、畏懼之心理,對居住其內之住戶,易造成心理之負面影響,礙及生活品質,但不小心承租到凶宅對房客而言何嘗不是對居住其內之住戶,易造成心理之負面影響,礙及生活品質?未規定租賃房屋應告知房屋是否為凶宅實為法律上之漏洞。本件承租人敗訴原因,可能是法官對於「事前不知凶宅」事項,要求由承租人舉證,因承租人未能舉證而遭受敗訴判決,而租到凶宅後身心不舒服、運勢不順等事項,在法院是無法證明,法官亦不會採取,難以作為解約事由,該等爭訟事件的舉證關鍵應在於證明「該無為凶宅」,意即過去有人在屋內非自然死亡,以及證明「承租時不知為凶宅」,所以租約中,宜請出租人保證房屋非凶宅,若屬不實,日後訴訟舉證較為容,也對出租人權益較為保障。

 

     106年12月27日制定公布之「租賃住宅市場發展及管理條例」(公布後六個月施行),雖然將具消費關係的租賃行為納入消保法的規範,但內政部會同消保費訂定的「房屋租賃定型化契約應記載及不得事項」及附件的「房屋現況確認書」,仍未具體明示出租人對凶宅的誠實告知義務,承租人於承租屋房前,仍應勤做功課且主動向出租人詢問是否為凶宅(留下證據),以利未來民事求償、終止或解除租約時,能獲得有利的判決。