法拍買到大樓公設區域法院判住戶免返還-天秤座法律網

法拍買到大樓公設區域法院判住戶免返還

報載甲建商將其名下所有之A大樓分別出售給買受人乙1~乙20，並簽定一委託代管合約書，同意提供甲建商自己保留的A大樓一樓~地下二樓，作為該社區的公共空間使用，後成為社區的會客室、會議室、警衛室、管理室、視聽室及健身中心等公設。之後，甲建商所有的一樓~地下二樓遭甲的債權人丙聲請查封拍賣，由丁建設公司拍定買受並辦妥建物移轉登記，丁建商遂以住戶乙1~乙20無權占用所有物為由，依民法第767條訴請返還。

歷經一審、二審並上訴三審，丁建商的請求遭駁回，理由在於最高法院認為該建物查封、拍賣時皆標示使用現況及用途，任何人均可查知，丁建商透過拍賣取得該建物，自應可知悉該建物不點交，且應受甲公司及住戶的約定所拘束，應繼續提供給住戶做公設使用。

法律評析

公寓大廈產權複雜，也連帶影響住戶權益，早期經常發生的案例是明明是住戶，卻沒有停車位產權並遭管委會拒絕使用的問題，近日也有公共設施部分遭第三人買走，訴請住戶返還公設由買受人管理使用的案例，停車位是因為涉及「法定停車位」、「增設停車位」及「獎勵停車位」，其中增設停車位、獎勵停車位的車位所有權人可能是外人，身為住戶卻沒有車位可使用而發生的車位糾紛。

而本件是涉及大樓住戶就公設區域沒有產權時發生的糾紛，雖然甲建商和住戶有約定供作社區公共空間使用，但是公設買受人丁建商是否應該受該約定拘束？換句話說就是雙方當事人間債權債務的約定，是否拘束繼受人，此即所謂「債權契約效力相對性的原則及例外」。

民法上有「債權行為」及「物權行為」，前者是指一方當事人得向他方當事人請求特定行為或給付，債的發生原因包括無因管理、不當得利、侵權行為及契約，而債權契約最大特色是「相對性」，只能就債權債務關係的雙方當事人發生效力，故又稱為「對人權」；物權行為則指以發生物權法上效果的行為，其中包括所有權的移轉、抵押權的設定，和單獨行為(如所有權的拋棄)，而物權最大的特色在於具有絕對排他的效力，稱為「對世性」，對任何不特定人都可以主張。

債權契約以相對性為原則，但在例外情況下也會發生等同物權行為的效力，也就是可以對雙方當事人以外的第三人主張權利，例如民法第425條第1項的買賣不破租賃，在租賃契約符合一定要件下，新的房東必須承受原本的租約，不得調整租金或將房客趕走；還有民法第799之1條第4項區分所有人間的特別約定拘束特定繼受人的規定，也是債權契約物權化的一種。

高等法院在該案例中認為，該大樓一樓~地下二樓的部份，有獨立出入口且性質上得獨立使用，且非屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部份，雖然甲建商售屋時和住戶約定該部份供作社區公共空間使用，而登記用途為供社區辦公室使用，但是所有權登記是專屬於甲公司所有，也未經過區分所有權人會議決議約定為共用部份，甲公司和住戶間的協議僅能拘束債權關係的雙方，因此透過法院拍賣程序購得建物的丁公司，並不受該協議拘束，丁公司得依

民法第767條規定請求住戶將該建物返還。

但是

最高法院持不同意見，認為本案例符合「債權契約物權化」，民法第799條之1第4項規定，特定繼受人對於約定內容明知或可得而知時，繼受人應受該約定拘束，因為該建物在查封、拍賣時，有標示現況和供公共使用的用途，且於拍賣公告中註明「拍定後不點交」，任何人均可查知建物的使用狀況；另外，丁公司的法定代理人為社區住戶，明知甲公司和社區全體住戶有上述約定，丁公司仍願意購買，自應受該約定所拘束，丁公司仍負有提供該建物作為公設使用之義務，因此判決丁公司敗訴。