抵押權之標的物必須為已辦理登記之不動產始足當之，倘未為辦理登記之不動產，因無從為抵押權之設定登記，自不能為抵押權之標的物。

拿房地產借貸通常是土地和建物一起設定抵押權，惟許多標的物其建築物是屬於未保存登記，透過代書辦理抵押權設定，在其約定記載事項：「本抵押權含無產權登記之建物」，紛紛遭受法院執行處作分配表時剔除的債權。

不動產未辦理保存登記，不得設定抵押權

按不動產物權，依法律行為取得、設定或喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第758條定有明文。而所謂登記，係指不動產物權之變動事項，依土地法及土地登記規則，完成登記程序，記入登記簿而言，最高法院33年上字第5378號判例可供參照。而抵押權乃指對於債務人或第三人不移轉佔有而供擔保之不動產，得就其賣得價金受清償之權，屬擔保物權，是因設定取得抵押權，當然必需辦理登記始生效力，且抵押權係為擔保債權之清償而設定，是其標的物必須具讓與性，於債務不受清償時，方能變價以滿足其債權，亦即抵押權之標的物必須為已辦理登記之不動產始足當之，倘未為辦理登記之不動產，因無從為抵押權之設定登記，自不能為抵押權之標的物。

故未辦理保存登記，自無從辦理抵押權設定登記，縱其約定記載事項：「本抵押權含無產權登記之建物」，因違反前揭民法強制規定而不生效力，謂抵押權效力不及前揭未保存登記。