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消費爭議

買到漏水屋,出賣人的責任?

出賣人之瑕疵擔保之責:

民法第354條規定「物之出賣人,對於買受人應擔保其物依373條之規定危險移轉於買受人時,無滅失或減少其價值瑕疵,亦無滅失或減少其同常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少程度無關重要者,不得視為瑕疵」而法條中所指「瑕疵」是指物的應有狀態與實際狀態加以比較,實際狀態之效用低於應有狀態之效用時就屬於瑕疵。

買受人對於物品的檢查通知義務:

民法第356條規定「買受人應按物之瑕疵之性質,依通常程序從速檢查其所受領之物。如發現有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時,及應通知出賣人。買受人怠於為前項通知者,除依通常知檢查不能發見於瑕疵外,是為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵,至日後發件者,應即通知出賣人,怠於通知者,視為承認其所受領之物。」,而請求出賣人負瑕疵擔保之責之時效為,買受人發現有瑕疵後六個月內未通知出賣人,或自物交付時起算五年,其請求權消滅,但出賣人故意不告知瑕疵者不適用之。所以若買到房屋發現有漏水的情況就應該盡快通知出賣人,如果發現有瑕疵而沒有在6個月內通知出賣人,就不可在向出賣人負瑕疵擔保之責。一般而言,若要通知出賣人房屋有漏水之瑕疵最好以存證信函告知出賣人,以便日後訴訟舉證。

物之瑕疵擔保之效力:

民法第359條規定「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」實務上認為「所謂顯失公平,係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除契約對於出賣人所生之損害,有失平衡而言。衡量前開公平原則後,倘依社會通念買受人不得解除契約,僅能請求減少相當價金時,其瑕疵通常輕微,買受人仍有給付扣除該得減少價金後所餘價金之義務,而不得拒付全部之價金,始符誠信原則。尤其房地買賣,價值不菲,內部物件眾多,輕微瑕疵在所難免,更應遵循此一原則。」故一般房屋漏水是沒有辦法主張解除契約,僅能減少價金,但一般法官是漏水之修繕費用會作為減少價金之金額。

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