森羅萬象 浩瀚無垠 本單元為您在多如牛毛的法律中,篩選出有用的資訊
物權法

共有土地之出租、買賣及分割

一、前言:

        會形成土地共有之情形的原因很多,但不外乎是因為繼承,共同出資購買土地,由法院之拍賣中買受等。其中多數繼承人繼承之土地為公同共有,其他情形皆為分別共有。公同共有沒有所謂應有部分,但和應有部分不同,各繼承人是基於公同關係共有一物,必須透過分割處理,使公同共有關係消滅。至於,分別共有,各共有人得自由出賣其應有部分。

二、應有部分之處分

各共有人,得自由處分其應有部分。土地共有出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

三、出賣共有土地並移轉登記(共有物之處分)

土地法第34條之1規定,共有土地之處分,依「多數決」為之。不同意出賣之他人共有得主張優先購買權,或在未辦理移轉登記前,請求分割共有物。這裏的「處分」,指買賣、交換、共有土地建築房屋及共有物之拆除等法律上處分與事實之處分,不包括共有土地分割。

四、共有土地之出租

出租應屬管理行為,依民法第820條第1項規定,應由共有人同管理而為出租。若是有部分人擅自將整塊土地出租他人時,法律上效力為何?租賃契約在當事人(出租人、承租人)間是有效的,但對其他共有人不生租賃關係。若是共有土地已經交付於承租人時,其他共有人可對承租人主張無權占有,請求返還共有土地,而且可以對該私自出租土地之共有人行使侵權行為和不當得利請求權。

五、共有土地之分割

民法對共有物採分割自由原則,各共有人,得隨時請求分割共有物。分割方法有二,協議分割和裁判分割。至於裁判分割若達成協議,各共有人得請求履行辦理分割。至於裁判分割提起訴訟時,請求分割之人為原告,以其他所有共有人為被告提起訴訟。

2.有關裁判分割的方式不外乎下列幾種:

(1)原物分配

(2)原物分配兼金錢補償

(3)部分原物分配部分金錢補償

(4)變價分配並給予優先承買權

(5)部分原物分配部分變價共有

(6)部分原物分配部分維持共有

(7)共有人相同之數宗土地合併分割

3.每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者,不得分割。

4.寫狀紙應注意事項:

除委託律師外,倘要自己寫狀紙打官司,首先應先申請土地登記謄本及地籍圖,確實了解共有土地情形及共有人有那些人。法院開庭前,會先進行調解。原告起訴應提出自己之分割方案,要考量共有土地上是不是有蓋房子,盡量考慮將房屋和其坐落基地分割給同一共有人,否則日後將有房屋占用到他人土地被拆屋還地的問題。法院審理時,會先通知地政事務所和共有人至現場勘測,原告必須先向地政繳納複丈費用。

5.原告起訴須繳裁判費,裁判費之計算,以原告因分割所受利益之價額為準。土地分割訴訟,以起訴時之土地公告現值乘以土地面積,再乘以原告共有土地之應有部分之比例。雖然,法律上是以反對分割之共有人為被告,但僅由共有人中之一人為原告,其餘全體共有人為被告,所繳裁判費最少,較符合訴訟經濟。

律師小叮嚀:遇到法律問題不知如何解決嗎?
歡迎直撥法律諮詢專線