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房屋買賣

兇宅法律大補帖

一、什麼是兇宅(兇宅的定義)?

房屋內曾發生自殺或兇殺等死亡事件,例如:在家上吊、割腕自殺身亡。在房屋陽台、窗戶等專有部分有求死行為且致命,例如:在家中陽台跳樓死亡。根據內政部公告的「不動產標的現狀說明書」第11項內容表示,在賣方產權持有期間,於其建築的專有部分(包括主建物及附屬建物),曾發生兇殺或自殺而死亡的事實,以及在專有部分有例如跳樓等求死行為致死,就算凶宅。

 

Q.在家中遭砍殺但逃出屋外後死亡,房屋算兇宅嗎?

A.不算,是以死亡地點來判斷,原則上不是死在屋內,就非屬兇宅。但房屋的範圍包含附屬建物,如果死在院子、棚架、頂樓、陽台等處,房屋仍然算兇宅。

 

Q.在公寓頂樓跳樓,死在中庭,社區會變兇宅嗎?

A.不算,因為頂樓和中庭都是公共區域,非專有部分,不算兇宅。但是,如果是從某住戶家中13樓跳樓而死在中庭,因為事發地13樓是專有部分,13樓就算是兇宅。

 

Q.不是發生自殺或兇殺,而是其他意外死亡(ex.一氧化碳中毒身亡),算是兇宅嗎?

A.依照內政部97年的函釋,曾發生兇殺或自殺死亡的房屋在算兇宅,其他非自然意外死亡並不屬之,但事實上,應該是只要會讓人產生嫌惡,就還是房屋的瑕疵,會影響交易價值,賣方不得隱瞞,而且法院的見解未必與內政部相同,不少判決認為非自然死亡的狀況也屬於兇宅。

 

二、買到兇宅,有什麼權利可以主張

(一)法律依據

      民法第354條規定:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時,具有其所保證之品質。」而第359條規定:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」

 

 

(二)兇宅屬於房屋的瑕疵

      買賣標的之房屋屋內若曾有兇殺或自殺致死之非自然死亡事故,即為一般所稱之凶宅,此雖不致對於該房屋造成物理性損傷、或房屋通常效用之降低,惟依我國社會民情,一般大眾對於此類兇殺或自殺致死之事件,仍多存有嫌惡畏懼心理,對居住其內之住戶,除會對居住品質心生疑慮,且會在心理層面造成相當之負面影響。因此,於房地產交易市場及實務經驗中,曾發生非自然死亡此類情事之房屋,均會嚴重影響購買意願及價格,而造成該等標的市場接受程度及交易價格之低落。是就房屋交易市場之通常交易觀念,屋內是否曾發生有人自殺或兇殺致死之情事,乃屬房屋交易之重要資訊,並影響房屋交易價值甚鉅,應認係交易上物之重大瑕疵。且凶宅不若房屋受物理上毀損而有修繕之可能,在客觀上造成一般人永遠心存陰影而排斥承租或購買,導致該屋之交易價值減損及流通障礙,影響日後之使用、收益、處分權,該屋價值減損程度應不亞於其物理上之毀損、滅失,屬於交易時應揭露之事項之一。

 

(三)權利一,解除契約:

      原則上死在房屋內者,應該都可以解除契約,解除契約的效果就是回復原狀,房子不要了,拿回購屋所支付的價金。但如果解除契約顯失公平的話,就僅能請求減少價金,例如死在公寓樓頂、死在房屋外面等等,法官就未必會准許解除契約。

 

(四)權利二,減少價金:

      如果想保留房子,可以選擇不解除契約而要求減少價金(要求賣方退部分的錢),通常兇宅的價格是正常市價的6成到8成,訴訟上則需經過鑑價程序,判斷兇宅價值和當地正常市價的差距,作為返還價金數額的依據。

 

三、實例討論

(一)故意隱匿屋內曾發生兇殺案,也在「不動產標的現況說明書」,隱匿系爭房屋為凶宅之事,而使仲介業者於該說明書之「本戶(指專有部分)於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺致死、自殺致死或其他非自然身故之情事」欄勾選「無」,會不會觸犯刑法詐欺罪?

  1. 詐欺罪之成立不以積極的欺罔為要件,該告知未告知亦可成立詐欺罪,刑法的詐欺罪成立要件必須是主觀上意圖為自己或第三人不法之所有,客觀上有施行詐術致相對人陷於錯誤而交付財物的行為。至於利用他人可能錯誤之行為是否成立詐欺罪有不同見解,有認為不成立詐欺罪,只是民事責任問題。不過多數實務見解認為倘若行為人負有告知真實之義務,即可構成詐欺罪,稱之不作為詐欺。此等義務之根據可能為法律的規定、交易之習慣或是誠信原則。

    2.政府現今都已要求交易時需揭露兇宅資訊,顯然賣家必須誠實告知是否為兇宅,但卻刻意隱匿,導致買家高於行情購買房屋(原本甚至可能不買)而受有財產上損失,是會構成詐欺罪的。

 

(二)一般而言,「凶宅」是指房屋內曾發生兇殺或自殺等「非自然死亡」情事,通常須跟房屋本身有關,但住戶在透天厝屋頂平台上加蓋的鐵皮屋發生火災燒死人,事後將鐵皮屋拆除,這時候,頂樓住宅還算不算是「凶宅」?

    1.頂樓的鐵皮屋因是違建而無法辦理登記,但係供頂樓房屋原所有權人使用,具有使用上之獨立性,自屬其專有部分,且該鐵皮屋無法與頂樓房屋分離而單獨處分,應屬頂樓的「附屬建物」。

2.而頂樓確曾發生「專有部分曾發生非自然身故」之情形存在,並不因該鐵皮屋嗣後拆除而有不同。凶宅的認定範圍包括「附屬建物」在內,這間房子符合「凶宅」定義,房屋即不具備出賣人所保證之品質,出賣人就該房子之瑕疵,要負賠償責任。

3.至於房仲公司方面,房仲公司媒介訂約之事項,負有調查之義務。如果房仲公司依一般查證方式即可得知是否為兇宅,卻疏未及此,未善盡房仲之調查義務,也必須和屋主負連帶賠償責任。

 

(三)幾年前法拍購入一棟房子,而過去法院並不會揭露房子是否為兇宅,拍定人事後再將房子賣出,結果買主發現房子是兇宅,但賣方表示自己也不知道房子是兇宅,自己沒有過失,拒絕賠償,有理否?

    1.誠如前面所介紹的法條,民法上對於物之瑕疵的賠償,是採「無過失責任」,,意思是不管賣家有沒有過失,只要物有瑕疵,買家就可以主張減價,而兇宅屬物之瑕疵應負無過失責任,賣方就算不知情也仍應賠償。

    2.雖然目前政府只要求賣家須於契約中的兇宅揭示義務,只及於「賣方擁有產權期間是否發生過兇殺事件」,不包括前手。但物之瑕疵責任屬無過失責任,也就是賣方不得以不知瑕疵而免責,不過房仲倒是可以因此免去連帶的賠償責任(要房仲連帶賠償,則必須房屋具有過失)。

 

(四)房客在屋內自殺變兇宅,房東怎麼辦?房客租屋,卻留遺書後吞藥自殺身亡,房東不滿該屋變凶宅,導致房價折損,依鑑價向房客父母求償,有機會取得賠償嗎?

    1.通常都可以求償,法律依據在於,房客對於房屋有保管責任(善良管理人的注意義務),而在房屋內自殺,將造成房屋價值的貶損,這應是人人都知道的常識,房客所造成房東的財產損害,當然應該負賠償責任。

    2.但房客死掉了,此時房客對於房東的賠償義務,就由房客的繼承人來繼承,但要留意的是,繼承人只要以房客所留遺產範圍為限負賠償責任,所以假如房客根本沒財產(會來租屋的通常沒什麼錢),房東也無法得到賠償了。

 

四、實務上還是有不同的看法:

    目前法院實務都傾向兇宅確實是客觀瑕疵,的確會導致價值減損,但仍有部分秉持科學精神(不食人間煙火)的法官,認為凶宅造成市價減損是心理因素造成,房屋本身結構並未因此毀損,屋主沒有具體損失而不得求償,也會說是屋主急於賣出才會跌價,不一定是兇宅所致。也有法官認為必須等到房屋賣出後,才能確定有具體損失,再來求償,但實際上,只要能鑑定出有跌價,沒道理要等到賣出後才能求償,所以這種案件還是要碰點運氣的。

 

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