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查封/拍賣

甲向乙借款一千萬元,以自己所有之土地設定抵押權與乙以為擔保後,甲又在該土地上建築房屋並將該房屋出租與丙。其後,甲又向丁借款五百萬元,以該土地及房屋設定抵押權與丁以為擔保。嗣後,甲乙之債務屆清償期,甲未清償,乙實行抵押權聲請法院拍賣該土地,卻因該土地上有房屋且有租賃權存在而無人應買。則乙應如何主張權利?甲乙丙丁間之法律關係為何?

甲為擔保其對乙之借款返還債務,以自己土地(設A)設定抵押於乙,乙為第一順位抵押權人;而甲於設定抵押權後,仍得對A地使用收益,因此甲於A地建築房屋(設B),B屋之所有權仍由原始起造人甲取得。甲又將B屋出租與丙,導致乙欲實行抵押權時聲請法院拍賣卻無人應買,乙之權利如何救濟?
依民法規定,抵押土地上有於抵押權設定後才成立之用益物權或租賃關係,有礙於抵押物換價結果者,抵押權人得依規定請求法院除去之(民法第866條第1項)。依此規定,既然甲租賃B屋給丙是在設抵押權給乙之後,當乙要實行抵押權聲請拍賣,卻因該租賃契約而導致拍賣不成無法換價,依法乙自然可以請求法院將該租賃關係除去。
又抵押物上營造建築物,並將該建物出租於第三人時,抵押權人得否在聲請法院除去建物之租賃關係後,將土地與設定於抵押權後興建之建物,於必要時併付拍賣(民法第877條)?最高法院認為,為了維護抵押權人之利益,就此情形應該肯定抵押權得聲請除去建物上之租賃權後,與土地併付拍賣。
  另外,是甲向丁借款500萬並將A、B設定抵押權於丁,丁為A地之第二順位抵押權人。而至此,甲乙丙丁四人之法律關係究竟為何,分述如下:
1.甲丙之法律關係:乙一旦為上述聲請法院除去丙於建物上之租賃權後,丙得依法請求出租人甲負權利瑕疵擔保責任。(第436條、第347條準用353條)
2.乙丁之法律關係:乙是A地的第一順位抵押權人,丁是A地的第二順位抵押權人,且也是B屋的抵押權人,因此乙在實行抵押權時,聲請法院併付拍賣建物,則於抵押物拍賣得受清償之範圍內,甲對丁之債務視為到期,法院應該通知丁參與分配。又A地賣得之價金,乙可優先於丁受償(例如:A地拍賣得價金2000萬,則乙的1000萬抵押權可優先受償,乙受償完再由丁受償500萬);至於B建物賣得之價金,則只有建物抵押權人丁得主張優先受償(強制執行法第98條、民法第873-2條第2項)。
 

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