共同繼承的房屋 買賣問題

在房子的繼承人有數人的時候,那麼還未分割遺產前,各個繼承人對於遺產全部為公同共有的關係。這個公同共有的遺產,可以推選繼承人中的一人來管理,可是原則上這個公同共有物的處分跟其他權利行使,還是要得公同共有人全體的同意。

轉賣共同繼承的房子,契約有效但移轉登記無效

  在房子的繼承人有數人的時候,那麼還未分割遺產前,各個繼承人對於遺產全部為公同共有的關係。這個公同共有的遺產,可以推選繼承人中的一人來管理,可是原則上這個公同共有物的處分跟其他權利行使,還是要得公同共有人全體的同意。所以共同繼承的房子他的買賣處分的行為,依民法第 828 條,應得公同的共有人全體之同意。但是例外在土地法第 34 條之1第5項規定,前4項規定,於公同共有準用之。


  土地法規定公同共有不動產之處分,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。所以假使公同共有人有2人,1人同意,不過半,買賣契約有效,但移轉登記無效。假使公同共有人有3人,2人同意,即可過半,另1人不同意,買賣契約亦可有效,移轉登記亦有效。因此假使人數過半便可直接交給法院裁定,房屋買賣契約仍舊成立。

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