共有土地之出租販賣問題:

共有地不需要「多數決」?土地法新增條文

A、B、C共有某筆建地，應有部分均等，三人關於如何處分該建地，無法取得共識。A、B二人同意以該地出售於D時，A、B得否辦理所有權移轉登記？C得主張何種權利？設A、B同意將該地出租於D，並為交付時，C得對A、B主張何種權利？(就民法和土地法之規定說明之。

  (一) 共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體的同意(民法第819條第2項)。所謂「處分」，包括事實上的處分(例如：拆除房屋)、法律上的處分(例如：所有權讓與)。但如果部分共有人不同意，他共有人又不能訴請法院命其同意，則會影響土地或建築物的利用，所以為了促進社會經濟及增進共有物的有效利用，土地法特增設第34條之1第1項規定，以「多數決」取代共有人全體同意的原則，共有土地或建築改良物的處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權、典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數的同意，但應有部分合計超過2/3者，就不用計算人數。本件共有人中的A、B二人，未得C之同意要出賣該建地之全部，然依土地法第34條之1第1項規定，A、B二人皆同意出售該建地，且二人加起來的應有部分有2/3亦逾半數，故AB可以辦理所有權移轉登記。

  (二) AB雖是出賣該建地之全部，但對各共有人來說仍為出賣其應有部分，只是對於C之應有部分，有權代為處分而以，並不是剝奪C的優先承購權，所以C仍可主張以同一價格優先承購之權利(土地法第34條之1第4項)。

  (三) 出租不屬於民法第819條第2項的處分，乃是共有物的管理，而共有物之管理除了契約另有約定外，以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，但應有部分合計超過2/3的話，就不用計算人數(民法第820條第1項)。部分共有人擅將共有物出租他人時，該租立契約在當事人間固然有效力，但對不同意出租的他共有人則不發生租賃關係。本件共有件地以交付承租人D，不同意出租的共有人C得主張無權占有，返還該建物，並對同意該出租行為的部分共有人A、B行使侵權行為和不當得利請求權。