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【房屋占用鄰地,協議價購勝於訴訟拆屋】

案例事實
委託人張先生(遭占用人)
案件結果鄰地地主同意價購張先生全數土地,成功和解
受任律師李郁霆律師

張先生多年前法拍拍得土地一筆,雖然有通道可至馬路,但道路狹小,車輛難以進行,類似於袋地,所以對這筆土地也難以利用。今年地政進行土地重測時,張先生才發現鄰地邱先生的廠房,多年來占用自己約3坪土地,不知如何處理,於是來所委請李律師協助。


律師解說

拆屋還地與協議價購的抉擇

民法第767條規定,自己之物遭他人占用時,得請求排除、返還,在無權占用他人土地建築房屋時,即是典型的拆屋還地訴訟。但以張先生的情況來說,雖然向法院訴請拆屋還地及賠償5年租金之不當得利,是絕對沒問題的,對律師也輕鬆,但3坪廠房就算拆除了,張先生本來就沒有利用該筆土地,而且5年加起來的不當得利甚至也只有1、2萬,對張先生未必有利,所以如果能順勢讓邱先生同意買下張先生這筆閒置土地,對張先生才是最好的結果。

協商過程

李律師觀察邱先生廠房,是食品加工使用,雖然3坪面積不大,但如果拆除,仍會對工廠運作有重大影響,於是先發律師函予邱先生,告知占用之事實並請邱先生出面協商處理,否則將向法院訴請拆除及要求賠償。邱先生收到函文後,自己請地政測量,確認違法占用之事實,律師建議邱先生將鄰地買下,可作為擴建廠房之用,若最後真的走到強制拆除的結果,對邱先生並無好處,且須經過法院訴訟程序,經過多次協商後,邱先生同意以市價將張先生之土地全數買下,和平解決爭議,邱先生得以繼續營業,而張先生也將土地成功脫手。


法院判決

本案未經法院訴訟,雙方就成功和解。民事訴訟上的占用土地案件,爭訟性較低,單純進行測量後,如果占用人無法舉證有合法使用泉源,自須拆屋還地,對律師來說也是好處理的案件,但對當事人來說未必,例如判決後對方仍不拆除,仍須向法院聲請強制執行拆除,當事人須自行僱工拆屋,且未占用部分不得拆除,故又須擬定支撐計畫,讓其他部分不會因為拆屋而倒塌,相當困擾,所以占用部分不大者,宜協議處理為宜。

雙方達成和解後,李律師繼續為雙方處理後續買賣過戶事宜到土地登記程序全數完畢為止。而律師法第20條規定,律師得辦理土地登記事務,所以土地登記未必一定要委託代書,例如土地登記、土地增值稅、印花稅、實價登錄等事宜,也都可以找律師處理。

 

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