「有土斯有財」? 談地上權住宅

台灣菸酒公司配合財政部土地資產活化政策,辦理高雄市首宗設定地上權招商案:「高雄駁二藝術特區土地設定地上權案」,預計10月中公告,年底選出合作廠商。─中央社2014.09.24新聞─

國產署預計10月中將公告招摽位於北市民生社區的國泰營區地上權,面積近3千坪,為北市少見大面積精華地。因國泰營區屬住宅用地,預計將來得標建商將再推大批地上權住宅。─聯合新聞網2014.09.29─

國有財產署預計明天會公告推出十餘筆大面積國有土地辦理招標設定地上權,台南辦事處表示,這次台南市有兩筆招標,分別位在東區及永康區,由於「國有非公用土地設定地上權作業要點」已修正為可以分戶讓與,應能提高建商的投資意願。─中華日報2014.09.30─

法律評析

民眾看到「地上權住宅」以及「國有財產署推出國有土地辦理招標設定地上權」,一定看得滿頭霧水,蓋房子不是要有土地所有權嗎?地上權是什麼意思?又跟

  • 國有財產署有什麼關係呢?以往的觀念是「有土斯有財」,但其實地上權住宅的觀念在歐美國家行之已久,與中國的國有土地「建設用地使用權」觀念也相類似。

  • 地上權」在民法定有明文,屬於用益物權(只有使用權利,沒有擔保性質),可分為「普通地上權」及「區分地上權」,前者是指在他人土地上有建築物或工作物,設定地上權以使用他人土地,例如地上權住宅,以及以公共建設為主的大眾捷運等;後者是指在他人土地上或下之一定空間範圍內設定地上權,使土地利用從平面化轉為立體化,例如捷運、高架道路的經過等。

    其中所謂的「地上權住宅」就是「買屋不買地」的概念,買方僅擁有土地地上權及房屋所有權,並且約定地上權使用期限為50~70年,期滿後便歸還國家。地上權的權利金以及房價都會較市價低,因此建商在取得成本上較以往一般房屋低,民眾也較易實現購屋居住的夢想,但過去地上權住宅並不利於貸款,今年法務部為疏通民眾購買此類房產困境,放寬解釋「使用權」等同「債權」,也因此,申請地上權住宅

  • 貸款較易放行。

    此外,過去超過五百坪以上的大面積國有土地,或是超過三百坪以上的商業區用地現在依規定是不能標售的,為了活化國土利用,財政部近來積極推動國有非公用土地地上權設定的招標,放寬可以分戶移轉地上權,興建大樓住宅。著名的地上權住宅,例如「京站」、「台北花園」板橋「昇陽寓見」等,民眾也可以留意國有財產署在各縣市辦理地上權招標及後續建案。

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