房仲業震撼彈 霸王條款被判無效

報載房仲業者的「霸王條款」,「買家願依委託條件購屋,賣方不得拒絕,否則應給付服務費」,只是這回卻有法官不認同,罕見判決房仲不得收取服務費。新北市一名屋主委託房仲賣房,房仲找到出價高於底價的買家,事後雙方雖沒簽約,房仲仍依契約條款,向屋主索取3%約100多萬服務費,但高等法院認為房仲業者的「霸王條款」違反誠信原則,剝奪賣方賣屋的最後決定權,對消費者不公平,判決房仲敗訴定讞。

法律評析

過去這類官司,法院根據契約條款都會判決房仲勝訴,但最近司法實務上有了不同以往的新見解,並對房仲業投下震撼彈。

買賣雙方和仲介之間是

  • 居間關係,房仲是居間人,因買賣契約成立而請求報酬,又委託銷售契約屬於定型化契約,依法賣方享有
  • 契約審閱期間,但是房仲往往會使用話術迫使屋主在當下就簽約,並在委託銷售契約中預先擬定,「買方願依委託條件購屋,賣方不得拒絕,否則即應給付服務費」買方出價達到委託底價時,買賣雙方之買賣契約成立生效」,這種「擬制」買賣契約生效的「霸王條款」,已剝奪賣方優於委託條件或選擇交易對象的自由,房仲並無權代理屋主來決定與誰締約,最後的決定權仍在賣家。

    法院認為,房仲只是扮演「居間」的角色,所簽的委託銷售契約也只是「居間契約」,依居間的法律性質,買賣雙方並不因此喪失議價的權利,房地買賣契約通常要買賣雙方就「必要之點」達成共識,契約才能成立,而「必要之點」絕非只有價金這一項,雙方在議約交涉時,常會涉及小公、大公等面積之計算方式、陽台是否外推、是否有違章增建物、是否為凶宅、是否漏水、有無其他瑕疵、是否分期給付及清償期、交付方法等等重要買賣條件,但現在卻被房仲業窄化,賣方因而喪失締約決定權,該條款有違誠信原則,又該條款屬於房仲業事先在契約中預擬的定型化契約條款,依消費者保護法相關規定,該條款應屬無效,賣方不必再支付服務費給仲介

    高院法官指出,賣方簽約委託銷售,目的在透過房仲介紹,以取得較有利條件再決定是否

  • 售屋,如果房仲不論磋商結果是否符合賣方利益,即以委託條件強令賣方選擇接受或給付服務費,對賣方不公平,也不能達成委託契約目的。因此判決此種定型化契約的「霸王條款」違反消保法規定,應屬無效。建議民眾日後在委託售屋時,謹慎閱讀每一條規定,並且積極向房仲業者表示應將不合理的
  • 條款刪修

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