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終止房屋租賃契約 須提早1個月通知

5年前侯先生以每月1萬元租屋,先付2個月押金2萬元,租約期滿後沒再續約,但押金沒取回,續付租金1年多,最近欠繳房租3個月,房東逼侯先生搬走,不僅斷水電還偷換門鎖,並逼侯先生遷出,否則要將屋內物品丟棄,甚至在樓梯間張貼公告羞辱侯先生,請問侯先生該如何保障個人權益?


法律評析

本件租約期滿後未續約但侯先生仍續住,房東也收房租,依民法第451條規定,契約已從「定期限租約」轉換成「不定期限租約」,收租金額與時間比照先前。依民法第450條第2項規定,租賃契約未定期限的話,雙方可隨時終止契約。若是採每月收租金,依民法第450條第3項規定須提前1個月通知對方終止契約

再者,依土地法第100條規定,承租人若積欠租金,除以擔保金抵償,積欠達2個月以上時,房東有權收回房屋。舉例來說,雙方約定每月1日付該月房租,房客有2個月押金在房東手裡,房客從1月1日開始不繳房租,那麼1月及2月的房租可用押金抵償,若3月及4月房租仍未繳,房東就可收回房屋。本件侯先生欠繳3個月房租,扣掉2個月押金,還欠1個月,房東此時要侯先生搬家,雖符合「提前1個月通知」規定,但房東須下個月才能收回房屋。

至於房東張貼公告羞辱侯先生之行為,房東可能觸犯公然侮辱或誹謗罪;若將侯先生屋內物品丟棄,還涉及毀損罪;切斷水電則有強制罪嫌;偷換門鎖,要看門鎖是誰出錢裝的,若房東裝的,他換掉害房客無法進門,觸犯強制罪,若是房客裝的,則房東可能觸犯毀損罪。

 

◎補充條文

1. 民法第450條第2項:「未定期限者,各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者,從其習慣。」

同條第3項:「前項終止契約,應依習慣先期通知。但不動產之租金,以星期、半個月或一個月定其支付之期限者,出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期,並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」

2. 民法第451條:「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。」

3. 土地法第100條:「出租人非因左列情形之一,不得收回房屋:

一、出租人收回自住或重新建築時。

二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。

三、承租人積欠租金額,除以擔保金抵償外,達二個月以上時。

四、承租人以房屋供違反法令之使用時。

五、承租人違反租賃契約時。

六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。」
 


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