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賣海砂屋判還錢 再賠40萬

蔡男96年間透過仲介,以325萬元購入大雅區一棟透天厝,98年進行裝潢時,發現是海砂屋,蔡男要求解除契約及一倍的懲罰性賠償金,法官認為解約有理,懲罰性賠償金降為40萬元,並要清償325萬元及利息。


法律評析

本件涉及物之瑕疵擔保責任,所謂物之瑕疵,是指存在於物的缺點。凡依通常交易觀念,或依當事人的決定,認為物應具備的價值、效用或品質而不具備者,即為物有瑕疵,且不以物質上應具備者為限。例如:購買房屋依一般交易觀念,應用鋼筋水泥建築,然事後發現為海砂屋,則為物質上不具備應有效用而為有瑕疵,又例如房屋有發生過兇殺案或有人自殺身亡,則成為凶宅於交易價格上會大大減少,亦為物有瑕疵。

物之瑕疵擔保責任,是指物的出賣人,就其買賣標的物本身所存在的瑕疵,對於買受人應負擔的擔保責任,立法意旨在於維持交易上的對價等值及誠實信用。依民法第354條規定,物之出賣人,對於買受人應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時,無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者,不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時,是有其所保證之品質。因本件買受人蔡男於交屋後始發現房子為海砂屋,此時蔡男可依民法第359條規定主張解除契約或請求減少價金。亦可依民法第360條規定,買賣之物,缺少出賣人所保證之品質者,買受人得不解除契約或請求減少價金,而請求不履行之損害賠償。如是出賣人故意不告知物有瑕疵之情況,亦可依民法第360條規定,向出賣人請求損害賠償。

若蔡男是在交屋前即發現房屋為海砂屋有瑕疵,民法第三百五十四條有關物之瑕疵擔保規定,原則上於危險移轉後(將物交付於買受人後)始有適用,但出賣人既有給付無瑕疵物之義務,買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利,則在特定物之買賣,依法律規範之目的,物之瑕疵不能修補,或雖能修補而出賣人表示不願為之者,應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權,並得拒絕給付相當之價金,以免往後之法律關係趨於複雜,損及買受人之權益。

物有瑕疵時,買受人得主張的權利整理如下:
(1)解除契約,減少價金:
解除契約或減少價金買受人得擇一行使。又賣受人主張物有瑕疵,出賣人得定相當期限,催告買受人於其期限內,是否解除契約。買受人於前項期限內,不能解除契約者,喪失其解除權(民法第361條)。關於解除權及請求減少價金的除斥期間民法第365條亦有規定,買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於6個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。
(2)損害賠償請求權:
此限於所保證的品質須於契約成立及危險移轉時均不存在或故意不告知物的瑕疵時始得請求。有此之損害賠償請求權的消滅時效,民法未特別規定,依民法第125條規定,因15年不行使而消滅。
2.不完全給付之債務不履行責任:
依通常見解,肯定不完全給付之債務不履行責任與物之瑕疵擔保責任競合。換言之,因可歸責於出賣人之事由致標的物具有瑕疵者買受人得依不完全給付(民法第227條)請求修補損害或損害賠償(包括加害給付)。
3.同時履行抗辯權:
買受人依民法第360條規定請求損害賠償或依不完全給付規定請求補正或損害賠償,在出賣人為各該給付之前,買受人得依民法第264條規定行使同履行抗辯權。
4.受詐欺而為意思表示之撤銷:
買受人方一受詐欺而購買有瑕疵之物時,得撤銷其意思表示(民法第91條)。
5.侵權行為損害賠償請求權:
買受人買受海砂屋或輻射屋,若因該房屋是有瑕疵,致身體健康受有侵害得依民法第184條第1項前段規定向出賣人請求損害賠償。


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