實價登錄造假的刑事責任 2019-11-11

事實概述：

        實價登錄一般人在買賣不動產，或是欲掌握市場情事多會是一個參考的資訊，因此「實價登錄造假」的情形時有耳聞，今日分享的案例是：一名江姓地主以1,600萬元賣掉土地後，和買方講好以3,200萬元登錄，隨後由買賣雙方要求地政士到地政事務所辦理移轉登記，並以電腦上網到內政部地司實價登錄系統，登錄不實價3,200萬元，法院判決買賣雙方觸犯刑法使公務員登載不實文書罪，均遭判處拘役。

(新聞來源：經濟日報)

法律評析：

        刑法第214條「明知為不實之事項，而使公務員登載於職務上所掌之公文書，足以生損害，於公眾或他人者，處三年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金。」使公務員登載不實要保護的法益是公眾或特定人對於一般公文書所可期待具備的信任利益，所謂使公務員登載不實事項於公文書罪，是指經他人聲明或申報，公務員即有登載之義務，並依其所為之聲明或申報予以登載，而其登載之內容又屬不實之事項，就會構成本罪。(白話說：你拿什麼資料給公務員，公務員只能依照你給的資料登載於公文書，且資料內容不實)，若公務員對於登載事項具實質審查義務，也就是對於特定人所提供的資料公務員還必須進一步查證就不會構成使公務員登載不實罪。再者，實價登錄的造假很可能會影響到市場交易的價格也符合「足以生損害於公眾」之要件。

        本案買賣雙方以1,600百萬元為實際交易價格，但要求地政士以3,200萬元作為實價登錄，構成使公務員登載不實罪，審案的法官認為，實價登錄公務員僅有形式審查的義務，實價登錄一般在操作上都是一般公眾或特定人提供資料，公務員即應依其提供的資料登錄，因此認定買賣雙方構成使公務員登載不實罪。

        另外，地政士以電腦登錄不實金額也有可能會構成偽造文書罪，偽造文書罪「偽造、變造公文書，足以生損害於公眾或他人者，處一年以上七年以下有期徒刑」的構成要件為無權利製作文書之人製作文書足生損害於公眾或他人，而此案例地政士不實登錄交易金額期有權利的部分應為實際交易價格1,600萬元，超過1600萬之金額即為「無權利」。

      實價登錄的交易金額應與事實相符，對於當事人權益並不會有影響、不影響買賣的既成事實，也不會影響土地增值稅的課徵（可選擇以公告現值計算稅額），所以實在沒必要造假。實務上會有造假誘因者，多半是土地或仲介想要哄抬市價，但如果金額太離譜或遭人檢舉，會觸犯刑責，勿以身試法。